NJOP Adalah? Berikut Ini Pengertian, Ketentuan, dan Cara Menghitungnya

Reporter : Arif Mashudi
Rabu, 6 Maret 2024 16:00

NJOP adalah sebuah hitungan untuk menentukan patokan nilai atau harga properti dengan tepat

Secara definitif, NJOP adalah kependekan dari nilai jual objek pajak. Dalam dunia properti, NJOP merupakan salah satu variabel yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). NJOP menjadi dasar perhitungan PBB untuk sektor perkotaan dan perdesaan, termasuk juga perhutanan, perkebunan, dan pertambangan.

Artinya, NJOP merupakan salah satu dokumen penting yang harus dimiliki oleh seseorang yang mempunyai bidang tanah maupun bangunan. Dokumen ini sama pentingnya dengan sertifikat hak milik maupun akta jual beli. NJOP juga menjadi dasar untuk perhitungan kewajiban pajak bumi dan bangunan (PBB) seseorang yang dibayarkan kepada negara.

Untuk mengetahui lebih jelas mengenai NJOP, simak penjelasannya seperti dikutip dari Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Jadi simak saja ulasan di bawah ini sampai habis ya!

1 dari 6 halaman

NJOP Adalah © Diadona© Shutterstock.com

Cara Cek NJOP

Untuk memperoleh informasi berapa besaran NJOP di daerah kamu atau suatu wilayah tertentu, bisa langsung datang ke kantor kecamatan sesuai dengan lokasi tanah/properti tersebut. Namun, datang langsung ke kantor kecamatan terkadang cukup memakan waktu dan tenaga ya, Diazens.

Tenang, ada cara lain yang bisa kamu lakukan yakni dengan mengeceknya melalui online. Cara cek Nilai Jual Objek Pajak online juga sudah tersedia bagi masyarakat yang ingin mendapatkan informasi dengan cepat dan akurat.

Nantinya, kamu hanya perlu membuka web resmi pemerintah provinsi yang menyediakan informasi tersebut. Misalnya nih, untuk mengetahui NJOP di wilayah Jakarta, silakan kunjungi website bprd.jakarta.go.id

2 dari 6 halaman

NJOP Adalah © Diadona© Shutterstock.com

Fungsi NJOP

Melansir dari berbagai sumber, NJOP ini punya banyak manfaat dalam kegiatan transaksi jual beli tanah ataupun properti. Secara umum, fungsi NJOP adalah patokan penentu harga paling rendah. Mengetahui NJOP rumah cukup penting saat akan melakukan transaksi jual beli.

Misalnya, jika tidak mengetahui harga pasar yang berlaku di suatu wilayah, penetapan harga jual dan beli pun akan tidak jelas dan berpotensi mengganggu proses ekonomi yang berjalan.

Jika harganya lebih tinggi dari NJOP, sepertinya pemilik properti menawarkannya terlampau mahal. Sebaliknya, kalau harganya lebih rendah dari NJOP, mungkin saja ada sesuatu yang tidak lazim, sehingga harga yang ditawarkan jadi murah.

3 dari 6 halaman

NJOP Adalah © Diadona© Shutterstock.com

Cara Menghitung NJOP

Jadi Diazens, NJOP itu ditetapkan per meter persegi dan biasanya diasumsikan sebagai harga terendah sebuah properti. Biasanya, harga properti ditawarkan 1,5 hingga 2 kali lebih besar dari NJOP. Nah, di setiap tahunnya, pemerintah daerah menentukan NJOP tanah per meter persegi, dan dilangsungkan secara massal.

Penentuan NJOP berdasarkan tiga hal di bawah ini:

Objek pajak lain

Adapun NJOP didapat dengan membandingkan objek pajak lainnya. Hal ini melalui pengamatan dan penelitian dengan objek pajak yang relevan untuk mengetahui nilai jualnya.

Penggantian NJOP

Cara lainnya adalah penggantian nilai NJOP, yakni pendapatan dari objek pajak tersebut.

Nilai perolehan baru

Cara memperoleh NJOP adalah dari nilai perolehan baru. Adapun nilai didapati dari perhitungan transaksi pembelian yang dikurangi dengan biaya yang harus dikeluarkan untuk menempati tempat tersebut.

Jadi, sebelum menempati bangunan tersebut, pastikan untuk menghitung biaya yang dikeluarkan. Apabila terdapat biaya perbaikan atau renovasi, hal ini dapat menyebabkan penurunan NJOP.

4 dari 6 halaman

Lanjut ya, mari kita mencoba menghitung NJOP/meter:

Hitung luas total tanah
Hitung luas total bangunan
Mencari tahu mengenai NJOP/meter tanah dan bangunan yang terdapat dalam lokasi rumah tersebut.

Kemudian, sesudah mencari tahu mengenai NJOP/meter dan luas tanah dan bangunannya, berikut langkah-langkah rumus NJOP yang harus dihitung:

Luas tanah x NJOP/meter tanah = total harga tanah
Luas bangunan x NJOP/meter bangunan = total harga bangunan
Harga tanah + harga bangunan = nilai jual rumah

Jika sudah paham dengan rumusnya, mari kita coba menggunakan angka di dalam rumus tersebut. Simak baik-baik ya!

Luas tanah = 80 meter persegi
Luas Bangunan = 50 meter persegi
NJOP/meter tanah = Rp 2.000.000 per meter persegi
NJOP/meter bangunan = Rp 3.000.000 per meter persegi
Luas tanah x NJOP/meter tanah = 80 x Rp 2.000.000 = Rp 160.000.000 (Harga tanah)
Luas bangunan x NJOP/meter bangunan = 50 x Rp 3.000.000 = 150.000.000 (Harga bangunan)
Harga tanah + Harga bangunan = Rp 160.000.000 + Rp.150.000.000 = 310.000.000 (Nilai jual rumah)

Gimana sudah agak pusing kah, Diazens? Tapi ini penting untuk diketahui, jadi pahami pelan-pelan saja ya.

5 dari 6 halaman

NJOP Adalah © Diadona© Shutterstock.com

Kelebihan dan Kekurangan NJOP

Namun, seperti halnya sesuatu pada umumnya, NJOP ini juga punya kelebihan dan kekurangan. Beberapa kelebihan dan kekurangannya adalah sebagai berikut:

Berikut ini adalah kelebihan menggunakan NJOP, antara lain:

Menjadi patokan harga
Infrastruktur dan fasilitas di daerah tersebut kian membaik
Harga menyesuaikan dengan wilayah
Nilai persentase pembayaran ditentukan oleh kepala daerah.

Meski sangat membantu masyarakat untuk menetapkan harga sebuah bangunan, akan tetapi NJOP memiliki beberapa kekurangan, antara lain:

Harganya tidak disesuaikan dengan tipe bangunan yang disekitarnya
Tidak membedakan lokasi bangunan
Harga tanah yang dipatok terus mengalami kenaikan
Nilai persentase dari tahun ke tahun kian melonjak.

Jadi itu ya Diazens ulasan mengenai NJOP termasuk cara menghitungnya, fungsinya, dan juga kelebihan dan kekurangannya. Kalau misal ada pertanyaan langsung tulis di kolom komentar saja ya!

6 dari 6 halaman