Apa Itu AJB Tanah? Simak Pengertian, Fungsi, Syarat dan Cara Membuat, serta Perbedaannya dengan SHM

© Diadona© Shutterstock.com

Apa Itu AJB?

Jadi, AJB atau Akta Jual Beli adalah dokumen autentik yang menjadi bukti terjadinya peralihan hak atas properti, baik tanah dan/atau bangunan karena jual-beli. AJB tidak dibuat dan diterbitkan oleh sembarang orang, melainkan hanya oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Singkatnya, AJB adalah syarat dalam jual beli tanah. Dengan dibuatnya AJB oleh Notaris atau PPAT, maka tanah sebagai obyek jual beli telah dapat dialihkan dari penjual kepada pembeli.

Meskipun AJB bukanlah bukti kepemilikan properti, tetapi memiliki fungsi krusial dalam peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena jual beli. Akta jual beli mempunyai kekuatan hukum yang cukup besar dan mempunyai dasar hukum atau hukum yang meliputi bentuk perjanjian pembelian tanah atau bangunan.

© Diadona© Shutterstock.com

Fungsi Akta Jual Beli (AJB)

Akta Jual Beli (AJB) memiliki beberapa fungsi penting dalam konteks peralihan hak atas properti, terutama tanah dan/atau bangunan. Berikut adalah beberapa fungsi utama AJB:

• Bukti Transaksi: AJB berfungsi sebagai bukti sah dari peristiwa jual-beli properti. Dokumen ini mencatat kesepakatan harga dan ketentuan yang disetujui oleh kedua belah pihak.
• Persyaratan Pendaftaran Tanah: AJB wajib disertakan dalam proses pendaftaran tanah atau pembuatan sertifikat. Tanpa adanya AJB, sertifikat tanah dari rumah atau lahan yang baru saja dibeli tidak dapat diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
• Bukti Perkara: AJB juga dapat dijadikan bukti perkara ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya. Dalam perselisihan atau masalah hukum terkait properti, AJB menjadi referensi yang kuat.
• Keabsahan Transaksi: AJB memastikan bahwa peralihan hak atas properti dilakukan secara sah dan sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
• Perlindungan Konsumen: AJB melindungi hak-hak konsumen dan memastikan bahwa proses jual-beli berlangsung dengan transparansi dan keadilan.

© Diadona© Shutterstock.com

Syarat dan Cara Membuat AJB

Lanjut ya Diazens, bagian ini adalah bagian terkait syarat dan cara-cara yang harus dilalui untuk membuat AJB. Simka saja detailnya di bawah ini biar nggak bingung.

Persyaratan bagi pihak penjual:

• Fotokopi surat nikah (jika sudah berkeluarga)
• Fotokopi KTP
• Fotokopi KK
• Sertifikat tanah asli dan bisa di pertanggung jawabkan
• PBB tahun terakhir yang asli
• STTS (Surat Tanda Terima Setoran) dari PBB penjual dan pastikan tidak ada tunggakan

Persyaratan bagi pihak pembeli:

• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP)
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
• Fotokopi surat nikah (bila sudah berkeluarga)
• Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).

Prosedur pembuatan AJB:

• Mendatangi PPAT dan membawa serta berkas-berkas yang sudah disiapkan
• Menjalani pemeriksaan sertifikat tanah dan PBB
• Setelahnya pihak PPAT akan melihat kesesuaian data teknis dan hukum antara sertifikat dengan buku tanah
• Jika semua dokumen sudah selesai diverifikasi, selanjutnya bisa masuk ke tahap selanjutnya yaitu penandatanganan akta yang harus di hadiri oleh pihak penjual maupun pembeli yang hadir dan minimal harus di hadiri oleh dua saksi
• Jika sudah selsai semuanya, AJB sudah bisa bisa diambil sebagai tanda bukti jual beli yang sah.

Harga Pembuatan AJB

Lanjut ya Diazens, Pada dasarnya biaya AJB sudah diatur dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN No.33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Pada Pasal 1, disebutkan bahwa uang jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta. Hal itu sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta.

Sementara, menurut Pasal 4, rincian biaya transaksi pembuatan AJB adalah sebagai berikut:

• Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1%;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp500 juta sampai dengan Rp1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75%;
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5%; serta
• Untuk nilai transaksi lebih dari Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25%.

Berdasarkan aturan tersebut, biaya AJB jumlahnya berbeda, mulai dari 0,25–1% dari total nilai keseluruhan transaksi.

Lalu, selain biaya di atas, kamu juga harus mempersiapkan biaya lainnya ketika memakai jasa notaris untuk legalitas jual-beli tanah, di antaranya:

• BPHTB yang berkisar 5% dari harga jual, lalu dikurangi dengan Nilai
• Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
• Tarif Pelayanan Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah. Nominalnya bisa dihitung dengan rumus; T = (1% x Nilai Tanah) + Rp 50 ribu
• Biaya pelayanan informasi untuk nilai tanah berkisar dari ratusan sampai jutaan rupiah
• Biaya pengecekan sertifikat sebesar Rp50 ribu.

© Diadona© Shutterstock.com/wisely

Perbedaan AJB dan SHM

Dalam urusan legalitas kepemilikan tanah, penting bagi kita untuk memahami perbedaan antara Akta Jual Beli (AJB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Berikut adalah perbedaan kedua dokumen tersebut:

Akta Jual Beli (AJB):

• AJB merupakan akta atau dokumen yang berfungsi sebagai bukti telah terjadi transaksi jual beli yang mengakibatkan adanya pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
• AJB diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), bukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
• AJB bukanlah bukti sah kepemilikan tanah atau properti.
• AJB digunakan sebagai bukti bahwa pengalihan hak dengan cara jual beli sah sehingga PPAT dapat menerbitkan sertifikat tanah.

Sertifikat Hak Milik (SHM):

• SHM adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak lahan dan/atau tanah yang dimiliki pemegang sertifikat tersebut.
• SHM memberikan hak kepemilikan yang paling kuat dan memiliki kekuatan hukum yang tinggi.
• Tanah dengan sertifikat SHM hanya boleh dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI).
• Meskipun pengurusan SHM memerlukan waktu berbulan-bulan dan biaya yang tidak sedikit, SHM tetap merupakan bukti kepemilikan tanah tertinggi.

Jadi, meskipun AJB berperan penting dalam proses pembebasan dan penjualan lahan, SHM adalah bukti kepemilikan tanah yang paling kuat dan mutlak.

Jadi itu ya Diazens beberapa hal mengenai AJB atau Akta Jual Beli yang bisa kita pahami sebelum melakukan jual beli tanah. Jadi, semoga ini semua bermanfaat untuk kita semua ya!